Aláírható-e ingatlan-adásvételi szerződés
elektronikusan, DÁP-pal?

A rövid válasz: igen, ingatlan-adásvételi szerződés is aláírható DÁP eAláírással, de a DÁP-aláírás önmagában nem teszi az okiratot földhivatali bejegyzésre alkalmassá. Az elektronikus szerződéskötést minden esetben az eljáró ügyvédnek kell előkészítenie és ellenjegyeznie.

Mit tud a DÁP eAláírás?

A Digitális Állampolgár mobilalkalmazásban elérhető eAláírás minősített elektronikus aláírás. Magyarországon és az Európai Unióban a kézzel írt aláírással egyenértékű, és teljes bizonyító erejű elektronikus magánokirat létrehozására alkalmas.

A DÁP-pal jelenleg PDF-formátumú, dokumentumonként legfeljebb 30 MB méretű iratok írhatók alá. Az aláíráshoz aktív digitális állampolgárság, a mobilalkalmazásban létrehozott aláírótanúsítvány és aláírásjelszó szükséges. A részletes feltételek a DÁP digitális aláírásról szóló tájékoztatójában olvashatók.

Miért nem elég önmagában a DÁP-aláírás?

Az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez nem elegendő, hogy az eladó és a vevő szabályosan aláírja a szerződést. Az okiratot ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie, illetve a szerződés közjegyzői okiratba is foglalható.

Ez elektronikus szerződés esetén is kötelező. A földhivatali bejegyzésre alkalmas elektronikus okirathoz szükséges:

• az eladó és a vevő megfelelő elektronikus aláírása;
• a felek ügyvéd általi azonosítása és átvilágítása;
• az elektronikus aláírások érvényességének ellenőrzése;
• az okirat elektronikus ügyvédi ellenjegyzése;
• az elektronikus időbélyegző;
• a bejegyzési kérelem jogi képviselő általi elektronikus benyújtása.

A felek tehát nem intézhetik el az ingatlan-adásvételt pusztán úgy, hogy egymás között DÁP-pal aláírnak egy internetről letöltött szerződésmintát. Egy ilyen dokumentum adott esetben létrehozhat érvényes megállapodást, de ügyvédi ellenjegyzés nélkül nem lesz alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére.

Szükséges-e személyesen találkozni az ügyvéddel?

Nem feltétlenül. Az ingatlan-adásvétel megfelelő feltételekkel távolról is lebonyolítható.

Ha a fél minősített elektronikus aláírással – például DÁP-pal – írja alá az elektronikus okiratot, önmagában az aláírás miatt nem szükséges, hogy személyesen az ügyvéd előtt írjon alá, vagy az aláírását videóhívásban sajátjaként ismerje el.

A DÁP ugyanakkor nem váltja ki az ügyvéd azonosítási, okmányellenőrzési és pénzmosási átvilágítási kötelezettségét. Az ügyvédnek meg kell győződnie a fél személyazonosságáról, az ügyleti akaratáról, valamint az elektronikus aláírás érvényességéről.

Ha az ügyvéd a felet korábban még nem azonosította, az azonosításhoz a gyakorlatban megfelelő videókapcsolatra vagy más, jogszabályoknak és kamarai előírásoknak megfelelő eljárásra lehet szükség.

Ki írhat alá DÁP-pal?

A DÁP eAláírás jelenleg magánszemélyek magáncélú elektronikus aláírására szolgál. A vevő vagy az eladó saját nevében főszabály szerint használhatja ingatlan-adásvételi szerződés aláírására.

A DÁP azonban jelenleg nem megfelelő arra, hogy valaki például ügyvezetőként, egy gazdasági társaság képviseletében írjon alá. Ez különösen új építésű lakások vásárlásánál fontos, mert az eladó rendszerint beruházó gazdasági társaság.

Ilyenkor előfordulhat, hogy:

• a magánszemély vevő DÁP-pal írja alá a szerződést;
• a beruházó képviselője más, céges eljárásra is alkalmas elektronikus aláírást használ;
• a beruházó képviselője papíron ír alá;
• vagy az ügyvéd papíralapú és elektronikus okiratot egyesítő, úgynevezett vegyes eljárást alkalmaz.

A megfelelő megoldást az okiratot szerkesztő ügyvédnek kell meghatároznia.

Milyen adatokat kell tartalmaznia a dokumentumnak?

A DÁP-aláírás tanúsítványa nem tartalmazza automatikusan az ingatlan-nyilvántartáshoz szükséges valamennyi személyes adatot. Ezért a szerződésben pontosan fel kell tüntetni többek között a felek:

• születési nevét;
• születési helyét és idejét;
• anyja születési nevét;
• lakcímét;
• személyi azonosítóját;
• állampolgárságát;
• szükség szerint az azonosító okmány adatait.

Az elektronikus aláírás tehát nem pótolja a szerződés jogszabályban meghatározott tartalmi elemeit.

Aláírhat-e az egyik fél papíron, a másik DÁP-pal?

Igen, úgynevezett vegyes vagy hibrid aláírási folyamat is kialakítható. Ennek megszervezését azonban az eljáró ügyvédre kell bízni.

Lehetséges például, hogy az egyik fél papíron írja alá a szerződést, az ügyvéd azt szabályosan elektronikus dokumentummá alakítja, majd a másik fél DÁP-pal írja alá. Olyan megoldás is alkalmazható, amelyben a felek külön, de teljesen azonos tartalmú példányokat írnak alá.

A papíralapú és elektronikus okiratok tartalmi egyezőségét, hiteles átalakítását és szabályos ellenjegyzését minden esetben az ügyvédnek kell biztosítania.

Hogyan történik az elektronikus aláírás?

A gyakorlatban a folyamat általában a következő:

1. Az ügyvéd elvégzi a felek azonosítását és átvilágítását, ellenőrzi a tulajdoni lapot, majd elkészíti a szerződés végleges szövegét.
2. A fél feltölti a PDF-dokumentumot a DÁP eAláírás felületére.
3. A mobilalkalmazásban, QR-kód és az aláírásjelszó segítségével jóváhagyja az aláírást.
4. Letölti az elektronikusan aláírt dokumentumot.
5. A fájlt változatlan formában továbbítja a következő aláírónak vagy az ügyvédnek.
6. Az ügyvéd ellenőrzi valamennyi aláírás érvényességét, majd elektronikus ellenjegyzéssel és időbélyegzővel látja el az okiratot.
7. Az ügyvéd elektronikusan benyújtja a szükséges dokumentumokat az ingatlanügyi hatósághoz.

Ha több eladó vagy vevő van, valamennyiüknek ugyanazt a végleges dokumentumot kell megfelelő sorrendben aláírniuk. Az ügyvéd csak a felek aláírásának elhelyezése után látja el az okiratot a saját elektronikus ellenjegyzésével.

Elfogadja-e a bank az elektronikusan aláírt szerződést?

A megfelelő elektronikus aláírással és szabályos ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződés jogilag alkalmas lehet a hitelügyintézésre is. A bankok belső dokumentumkezelése és követelményrendszere azonban eltérhet.

Lakáshitel esetén ezért még az aláírás előtt ellenőrizni kell:

• elfogadja-e a bank az elektronikus adásvételi szerződést;
• milyen elektronikus aláírást fogad el;
• milyen formátumban kell benyújtani az okiratot;
• kér-e papíralapú hiteles másolatot;
• milyen külön rendelkezéseket kell a szerződésnek tartalmaznia.

Ezzel elkerülhető, hogy a már aláírt szerződést később a bank elvárásai miatt módosítani kelljen.

Mire kell figyelni az elektronikus dokumentumnál?

A DÁP-pal történő aláírás előtt mindig a végleges dokumentumot kell ellenőrizni. Az aláírást követő bármilyen módosítás érvénytelenné teheti az elektronikus aláírást.

Fontos továbbá, hogy:

• valamennyi fél a végleges és egyező tartalmú dokumentumot írja alá;
• a szerződés mellékleteit is megfelelően csatolják;
• ellenőrizzék az ingatlan címét, helyrajzi számát és a vételárat;
• az aláírt fájlt eredeti elektronikus formájában őrizzék meg;
• az elektronikus PDF-et ne nyomtassák újra PDF-fájlba;
• az aláírt dokumentumot ne szerkesszék és ne alakítsák át;
• az elektronikus aláírások érvényességét ellenőrizzék.

A DÁP alkalmazás nem őrzi meg automatikusan az aláírt dokumentumokat, ezért azokat minden félnek le kell töltenie és biztonságosan el kell mentenie. Az aláírás érvényessége a DÁP aláíró-ellenőrzőjével, illetve a Kormányzati Elektronikus Aláírás-ellenőrzési Szolgáltatással is vizsgálható.

Összegzés

Ingatlan-adásvételi szerződés aláírható DÁP eAláírással, és megfelelő előkészítés mellett akár személyes találkozás nélkül is létrejöhet. A DÁP azonban csak az aláírás eszköze: nem helyettesíti az ügyvédet, az ügyvédi ellenjegyzést, az ügyfél-azonosítást és a földhivatali eljárást.

Új építésű lakásnál külön figyelmet igényel, hogy a magánszemély vevő használhatja a DÁP-aláírását, a beruházó cég képviselőjének viszont más aláírási módra lehet szüksége. Az elektronikus szerződéskötést ezért már a dokumentum elkészítése előtt egyeztetni kell az eljáró ügyvéddel és – hitelből történő vásárlás esetén – a finanszírozó bankkal.

Az összeállítás a 2026. augusztus 3-án ismert általános szabályok alapján készült. Tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti az adott ügylet dokumentumain alapuló egyedi jogi tanácsadást.

‍